全年收益209.6亿，毛利26.31亿，投资物业公允变动及资产减值合计亏损68亿。
◎ 作者 / 房玲、易天宇
核
心
观
点
【合同销售同比下降53%，2024年一盘一策加强回款】2023年，中骏集团（含合营联营公司）共实现累计合同销售金额约278亿元，同比下降52.9%。具体城市来看，一二线城市杭州、北京、天津合同销售相对较高，其中杭州销售金额达72亿，但同比下降35%；此外北京也同比下降了41%。中骏集团表示2024年的重点工作将继续围绕保交付、保现金流、保经营。在营销方面，坚持一盘一策，通过各项目所在市场的版块竞争情况制定灵活的销售策略，加快流量项目的推盘节奏，加大销售房款的催收力度。
【保持流动性暂缓买地，库存物业有待加快结转】2023年，中骏集团并未在公开市场拿地。截至2023年末，中骏集团共有土地储备总规划建筑面积为2990万平方米，较2022年下降了12%；此外库存物业（包括发展中物业及持作出售已落成物业）共900亿，是2023年已售物业成本的5.15倍。未来中骏集团应加快库存物业的转化。
【净利润亏损84亿，投资物业公允变动及资产减值合计亏损68亿】2023年中骏集团营业收入为210亿元，同比下滑22%。由于销售单价下滑明显，毛利大幅减少约51%至26亿元；毛利率则由2022年的20.3%减少至12.6%。此外，净利润亏损84亿元，一方面是投资物业公允价值变动亏损38亿，另一方面，库存物业的计提减值约30亿元。此外中骏集团还计提了约7.1亿的应收关联方款项的减值亏损，以及1.7亿的于合营公司及联营公司的投资的减值亏损。
【现金64亿无法应对到期债务，积极推进境外债务重组】截止2023年末，中骏集团共持有现金64亿元，较2022年大幅下降了57%，其中非受限现金约49亿。而由于债务交叉违约，一年内短期有息负债上升59%至234亿元，此外流动负债中还有117亿元的贸易应付款及票据。由于持有现金大幅减少，以及所有者权益的大幅下滑，2023年末中骏集团的净负债率从2022年的79.57%快速上升至143.82%。剔除预收账款后的资产负债率为76.47%；非受限现金短债比为0.21。
01
销售
合同销售同比下降53%
2024年一盘一策加强回款
2023年，中骏集团（含合营联营公司）共实现累计合同销售金额约278亿元，同比下降52.9%；累计合同销售面积229万平方米，同比下降53.3%；全年平均销售价格为每平方米12129元，与2022年大致持平。其中，合联营公司部分的销售金额约为45亿元，同比下降63.6%，约占总销售的16%；权益销售金额占比约82%。
受整体市场影响，2023年中骏业绩下滑较大且呈现加速下滑趋势。其中，2023年下半年销售金额为77亿，相比上半年的降幅38%加大至降幅71%。
中骏表示2024年的重点工作将继续围绕保交付、保现金流、保经营。在营销方面，坚持一盘一策，通过各项目所在市场的版块竞争情况制定灵活的销售策略，加快流量项目的推盘节奏，加大销售房款的催收力度。
从区域分布来看，长三角经济圈及环渤海经济圈是主要业绩贡献区域，合同销售金额分别为约124亿元及69亿元，占整体合同销售金额分别为约45%及25%。从城市能级来看，一线及二线的合同销售金额分别为45亿元及163亿元，分别占比16%及59%；而三四线城市销售金额占比相比2022年下降了7个百分点至25%。
具体城市来看，一二线城市杭州、北京、天津合同销售相对较高，其中杭州销售金额达72亿，但同比下降35%；此外北京也同比下降了41%。2023年中骏集团多数城市的销售均出现下降，下降较多的还包括泉州、昆明等城市。
02
投资
保持流动性暂缓买地
库存物业有待加快结转
2023年，为了保持充足的流动性，中骏集团并未在公开市场拿地。截至2023年末，中骏集团共有土地储备总规划建筑面积为2990万平方米，较2022年下降了12%，（其中中骏集团应占总规划建筑面积为2422万平方米，权益比例约81%，权益比例较年初略上升了2.2个百分点），分布于59个城市。
从土地储备的区域分布来看，长三角经济圈、环渤海经济圈、海峡西岸经济圈、粤港澳大湾区及中西部地区的土地储备成本分别占总土地储备成本（不包括投资物业）的33.7%、20.7%、22.2%、8.2%及15.2%。
从城市级别来看，一线城市、二线城市及三、四线城市的土地储备成本分别占总土地储备成本（不包括投资物业）11.3%、55.6%及33.1%，其中三四线上升了1.5个百分点。当前三四线市场疲软，中骏位于低能级城市的项目去化或存压力。
2023年中骏集团的库存物业（包括发展中物业及持作出售已落成物业）共900亿，是2023年中骏集团已售物业成本的5.15倍；此外持作出售已落成物业占比从2022年末的5%上升至7%。未来中骏集团应加快库存物业的转化。
03
盈利
净利润亏损84亿
投资物业公允变动及资产减值合计亏损68亿
2023年中骏集团营业收入为210亿元，同比下滑22%；其中物业销售收入同比下降23%至191亿元。物业销售收入下滑，一方面是交房面积同比减少9%；另一方面平均销售单价由2022年的9608元/平方米减少至2023年的8156元/平方米。由于销售单价下滑明显，毛利大幅减少约51%至26亿元；毛利率则由2022年的20.3%减少至12.6%。
与此同时，净利润亏损84亿元，一方面是投资物业公允价值变动亏损38亿，在年报中企业表示“年内投资物业公允值亏损主要是受中国商业物业需求下滑影响。”另一方面，受市场影响，库存物业的计提减值约30亿元。此外，财务费用同比大幅增加约62.0%至14.92亿元。财务费用的增长主要由于期内利息费用不符合资本化条件，或是由于项目非短期停工或其他因素所导致。
此外，中骏集团还计提了约7.1亿的应收关联方款项的减值亏损，以及1.7亿的于合营公司及联营公司的投资的减值亏损。截止2023年末，中骏集团仍有约40亿的合联营投资及约41亿的应收关联方款项。
整体来看，2023年中骏集团资产端面临大幅缩水，总资产较2022年末下降了13%，而总负债仅下滑6%；所有者权益大幅下降44%。与此同时，集团非控股权益108亿，首次高于母公司权益97亿，但在应占净利润中非控股权益仅为亏损4亿元，母公司应占净利润亏损高达80亿元，值得关注。
04
偿债
无法应对到期债务
积极推进境外债务重组
2023年10月4日，中骏集团公告称一笔美元贷款本金和利息未能按期支付，合计金额约6100万美元，已构成实质违约。对此，中骏集团在年报中表示“继续采取有效措施以舒缓本集团阶段性流动性问题，包括积极推进境外债务重组，加快与银行及金融机构就再融资或展期进行磋商，推进出售非核心资产，精简组织架构和成本控制等。”
截止2023年末，中骏集团共持有现金64亿元，较2022年大幅下降了57%，其中非受限现金约49亿。而总有息负债方面，2023年末中骏集团计息银行及其他贷款、优先票据及境内债券约359亿元；由于债务交叉违约，一年内短期有息负债上升59%至234亿元。此外，截止2023年末，中骏集团流动负债中还有117亿元的贸易应付款及票据。
由于持有现金大幅减少，以及所有者权益的大幅下滑，2023年末中骏集团的净负债率从2022年的79.57%快速上升至143.82%。剔除预收账款后的资产负债率为76.47%；非受限现金短债比为0.21。
05
一体两翼
物业管理及租金收入均有增长
未来持续推动转型发展
除了地产主业外，物业管理费同比增长约17.6%至11.64亿元，主要是管理的物业数量及面积有所增多所致。此外租金收入同比增长约3.1%至5.30亿元，主要是年内新开中骏世界城购物商场的租金贡献所致。
截止2023年末，中骏集团共持有50个投资物业（同比减少3个），总建筑面积约390万平方米（应占建筑面积约353万平方米），其中25个投资物业（同比减少2个）已开始营运；持有的投资物业分布在北京、上海、厦门、杭州及苏州等26个城市，业态涵盖购物中心、长租公寓、写字楼、商业街及商铺。
中骏集团表示，存量资产运营及服务的快速发展让第二曲线业务未来可期。短期内，行业震荡修复的态势恐难企稳，企业持续推动转型发展同时，也不排除会继续出售投资物业回笼资金。
排版丨Jenny
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