超百亿元的净利润、长租公寓成功盈利、有望成为唯一成功发行三类经营性REITs的企业……在全行业翻越周期的一年，万科成功穿越。3月28日晚，万科发布的2023年度报告显示，实现营业收入4657.4亿元，归属于上市公司股东的净利润121.6亿元，实现经营性现金流连续15年为正。
百亿元净利润
财报显示，2023年万科实现营业收入4657.4亿元；归属于上市公司股东的净利润121.6亿元。全年实现合同销售面积2466万平方米，合同销售金额3761.2亿元；住宅、公寓、商办保质交付28.9万套，涉及354个项目、742个批次。
销售承压之下，万科实现了正向现金流。截至2023年末，万科连续15年经营性现金流为正，在手货币资金998.1亿元，可覆盖一年内到期有息负债；剔除预收房款的资产负债率为65.5%，从2018年76%的高点连续五年下降。
2023年，万科开发业务开复工计容面积约1706.3万平方米，同比增长8.8%，完成年初计划的102%；开发业务竣工计容面积约3133.5万平方米，完成年初计划的97.1%。
截至2023年末，万科合并报表范围内有2338.6万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约3604.4亿元。
新增土储方面，万科2023年累计获取新项目43个，总规划计容建筑面积596万平方米，权益计容规划建筑面积333.3万平方米，权益地价总额约463.2亿元，新增项目平均地价为13899元/平方米。新获取资源以住宅品类为主，并主要分布在北京、上海、杭州、成都等主要城市。
截至2023年末，万科在建项目总计容建筑面积约5885.6万平方米，权益计容建筑面积约3727.2万平方米；规划中项目总计容建筑面积约3303.5万平方米，权益计容建筑面积约2080.9万平方米。此外，万科还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，总计容建筑面积约373.9万平方米。
3.61%的融资成本
在行业整体融资收缩之下，万科依然获得了各大金融机构的支持。2023年全年万科新获融资897亿元，其中境内新获融资766亿元，新获融资的综合成本3.61%，境外新获融资131亿元。
公募REITs试点持续深入，也为万科带来新的发展机遇。正如万科董事会主席郁亮此前表示，REITs对于经营性不动产的重要性，类似于按揭贷款之于住宅开发，能够实现商业模式闭环，推动房企从开发商转变为不动产商。
从落地情况来看，万科有望成为业内唯一一家实现三种经营性REITs突破的企业。此前，万科旗下印力集团发布的中金印力REIT已正式进入询价阶段，万纬物流REIT已于交易所正式发布，长租公寓REIT目前也在积极申报中。
在业内人士看来，经营性业务的REITs突破，不仅反映了市场对万科多年转型成果的认可，也将助力万科打通经营性不动产“投、融、管、退”的商业模式闭环，实现资产和资金更高效、更良性的运转，保障经营性业务的可持续发展。
中指研究院企业研究总监刘水表示，对于稳健型房企，可利用当前融资宽松政策，置换获取低息长期资金，提升财务弹性，同时积极利用REITs等政策出台时机，在盘活持有物业的同时形成持有物业运营金融闭环，发展资产管理业务。
长租公寓整体盈利
在2018年喊出“活下去”的同时，万科也提出将所有业务行为“收敛聚焦”。截至目前，万科已经在养老、长租公寓、物流等领域展开探索，意在培育新的利润增长点。
多元化业务被视为万科的第三次创业，这方面被寄予厚望。
实现租购并举，长租公寓被万科视为“补短板”项目。财报显示，万科长租公寓的规模和效率持续保持行业第一，并在成本法的会计计量方式下实现了整体盈利。万科泊寓共运营管理租赁住房23万间，累计开业18万间，布局全国31个城市，累计服务客户超过80万人，客户满意度95%，全年出租率达96%，超过60%客户选择续租。
同时，万科在15个城市36个项目中打造宜居的家庭式公寓产品，在10个城市管理超万张有品质的蓝领宿舍床位，并持续深度服务实体经济企业，累计为比亚迪(002594)、腾讯、科大讯飞(002230)等超过5000家企业提供住房服务，企业客户占比提升至23%。
万科还是“纳保”的积极参与者。在23个城市纳入保障性租赁住房147个项目，涉及房源10万间。
长租公寓之外，2023年万科商业业务实现营收91.1亿元，同比增长4.6%，合计开业203个商业项目，建筑面积1158万平方米，万科管理运营的商业项目布局在一二线城市的占比超过90%。万科物流业务自2015年开启全国仓储网络布局至今，2023年实现营收41.8亿元，同比增长17.2%，其中冷链收入同比增长33.9%。
北京商报记者 王寅浩
（责任编辑：王治强 HF013）
