如此高的价格仍然让该小区不少业主失望，因为在2022年5月时，万柳书院一套法拍房曾拍出高达36.46万元/平方米的单价。一年又半载之后，法拍单价直接跌去44%。
不过单价下跌并非万柳书院一家独有，而是万柳商圈甚至京城豪宅市场的普遍现象。至于北京整体房价的走势，大体也与之相似。
万柳法拍房 单价跌近半
据京东法拍平台显示，2月24日，位于北京海淀区万柳华府北街9号院（万柳书院）6号楼2层的两套房产及其室内家具成功拍出。
其中，万柳华府北街9号院6号楼2层201房产以及其室内15项家具，起拍价2985.61万元，获得13人报名，在经过多达百轮出价后，最终以约5365.61万元成交，溢价率达79.72%。该房产产权证载明建筑面积267.43平方米，折合单价约20.64万元/平方米。
此外，万柳华府北街9号院6号楼2层202房产以及其室内33项家具，起拍价2985.61万元，报名人数到达18人，在经过63轮出价后，最终以约5313.57万元成交，溢价率77.74%。该房产产权证载明建筑面积267.02平方米，折合单价约19.90万元/平方米。
根据拍卖公告显示，两套房产已被打通，万柳华府北街9号院6号楼2层202房的买受人需要与万柳华府北街9号院6号楼2层201房的买受人友好协商，依据不动产登记档案或房地产资料，划定各自范围。
虽然拍出了20万元每平方米的楼面单价，但仍未达到许多围观业主的心理预期，认为此次法拍成交价比市场价低。
其实关于这个观点，或许更多是受此前高价成交而留下的“刻板”印象。
据观点新媒体过往报道，万柳书院法拍房最高单价纪录是2022年5月14日所创，彼时万柳华府北街9号院14号楼7层702房产拍卖成功，共8人报名竞拍117轮，最终成交价约1.09亿元，溢价约98%，折合楼面价高达36.46万元/平方米。
之所以能拍出如此高价，自然与项目的高知名度与稀缺性有关。
公开资料显示，万柳书院位于海淀区传统的高档社区腹地，交通便利，周边配套齐全，地块周边知名高校学府云集，中关村(000931)三小、人大附中等稀缺教育资源，同时紧靠巴沟地铁站，是海淀区著名的顶豪项目。
万柳书院的院墙很高，使得院内很安静，故而“万柳的墙”成为了万柳书院的标志之一。坊间将之与北京其他几大豪宅并列编了一个顺口溜――万柳的墙，西宸的缸，霄8的顶，融创的湖，紫辰院的树，北平府的院。
另据彼时相关法拍人员介绍：“这套房子（14号楼7层702房产）是顶层南北通透的西边户，4室3厅4卫，还有100平方米的阁楼赠送，房源品质极高。”
除了房产自身质素外，2020年-2022年前半段也正值北京豪宅价格上升阶段，彼时市场对于房地产行业前景仍有信心，改善型与豪宅房源炙手可热。有数据曾比较海淀豪宅的价格变化，2年涨幅接近52%，位于海淀区的万柳书院于当年5月拍出单价新高似乎也可以理解了。
但到了2022年底及2023年，北京豪宅价格下跌的趋势已逐渐明显。
观点新媒体过往报道显示，同样是万柳书院法拍房产，2023年4月，1号楼-1至1层102房产拍卖结束，仅1人报名，成交价6963万元，折合单价只有14.9万元/平米。该价格接近2015年入市价14.5万元/平方米。
数据显示，2023年万柳商圈整体均价也处于下跌中，至今年2月，均价降至近一年新低。
2023年3月-2024年2月北京万柳商圈房价走势
其中，万柳书院二手房价格在去年10月录得较大降幅，之后一直维持平稳走势，于17.5万元/平方米上下徘徊。这个价格实则比2月24日成交的两套法拍房还要低得多，离万柳书院业主们的理想价格更是相去甚远。
万柳书院近半年价格走势
北京房价 普遍跌价
除了万柳书院外，近期北京几个豪宅盘同样有明显降价。
如位于朝阳区东北三环太阳宫的太阳公元项目，坐落于京承高速以东，毗邻亚奥、望京、燕莎商圈，是朝阳区改善型房源的热点楼盘，去年单价曾一度涨到16.5万元/平方米，今年1月底一业主放售的二手房源单价则回落至13万元/平方米以下。
此外，同样位于太阳宫的中建玖合府，即使销售指导价只有13万元/平方米（扣除政府10%产权后，单价约11.7万/平），相比太阳公元接近15.9万或者红玺台16万多的均价，中建玖合府推售价已形成明显倒挂。但即便如此，该项目也仅在去年11月网签1套。
另一交付不久的豪宅盘中海甲叁号院，已挂出一套二手房，挂牌价11.5万元/平方米接近成本价，较新房价格12.5万元低。有推测认为，成交价或比挂牌价更低。
又比如位于望京片区的“上京新航线”项目，单价曾去到12万元/平方米，去年底放售的一套二手房，即使挂牌价降至10万元/平米，依然无人问津，到今年1月份，被买家压价至约8.5万元/平方米。其周边项目“东湖湾”“融科橄榄城”等，同样存在相似情况。
市场分析人士指出，这一现象可能与近期宏观经济环境、房地产市场调控政策以及高净值人群资产配置策略的变化有关。
另外，也表明北京豪宅价格正趋于理性，市场降温给购房者留足了比较与议价的空间。
据观点新媒体了解，不仅京城豪宅价格在走低，整个楼市价格都进入了小幅下行的走势中。
仅看2023年3月至今年2月，北京房价已从6万元以上下跌至约5.9万元/平方米。
2023年3月-2024年2月北京房价走势
2月初有报道甚至表示，据不完全统计，北京很多小区房价跌幅已超过20-30%，个别小区房价甚至跌逾40%。
还有数据统计北京10区新房房价涨跌，只有大兴区、海淀区、顺义区上涨，其余7区新房价格均下跌，最高跌幅接近6%。
上述数据有待商榷，因为国家统计局披露的近两个月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，北京二手房价下降明显，但新房价格依然稳定。
统计局数据，2023年12月，北京新建商品住宅销售价格指数环比上月为100.0，同比为101.7。二手住宅销售价格指数方面，环比上月为98.8，同比为97.8，跌幅明显。
2024年1月份表现相似，新建商品住宅销售价格指数环比上月为99.9，同比为101.3。二手住宅销售价格指数方面，环比上月为99.3，同比为96.3。
有分析预测，2024年，国家将不遗余力地出台政策帮助房地产业复苏，北京房价不会大幅上涨，但也不会大幅下跌，稳步上涨的可能性居多。
