证券时报记者 张一帆
1月31日，A股业绩预告披露暂时告一段落。最新数据显示，上市房企2023年度的盈利能力偏弱，“低毛利率”与“资产减值”两大因素仍然是限制房企盈利关键。
进入2024年，1月楼市销售仍然承压。目前，行业正紧盯楼市需求端表现，各地因城施策，在需求端政策不断加大优化力度，广州、上海等高能级城市的限购政策在1月也出现松动。分析人士认为，销售市场的探底复苏，将是推动房企盈利水平逐步走入修复进程的关键。
“盈利王”增收不增利
目前，申万房地产开发指数收纳的100家上市公司中，共有60家披露业绩预告/业绩快报。从披露情况来看，2023年度房地产企业业绩表现不容乐观，其中预告类型为预增、扭亏等业绩预喜方向的上市房企总共仅有14家，36家上市房企的最大净利润净额处于亏损区间。
根据股票上市规则，上市公司需要在以下三种情形披露业绩预告：一是净利润为负值；二是净利润实现扭亏为盈；三是实现盈利，且净利润与上年同期相比上升或者下降50%以上。据此推断，A股上市房企中的亏损企业应已全部揭晓，包括万科、招商蛇口在内的剩余40家未披露业绩预告的上市房企，应在净利润指标层面保持相对平稳态势。
从盈利/亏损规模来看，曾经销售规模领跑行业的千亿房企们，同时出现在盈利、亏损榜单的两头，分化严重。
在盈利榜单上，保利发展是目前上市房企的“盈利王”。公司预计2023年度实现营业总收入3471.47亿元，同比增长23%；归母净利润为120.37亿元，同比下滑34%。保利发展是去年房企的销售冠军，据中指研究院统计，2023年保利发展完成销售金额4207亿元，权益销售金额3057亿元，双双位列全行业第一位。
即便是销冠、盈利王，保利发展也在四季度出现了少见的单季度业绩亏损。2023年上半年，保利发展的盈利规模高于全年表现，公司上半年实现归母净利润规模为122.2亿元，同比增长12%。
保利发展称，2023年度公司营业总收入同比增长，主要源于房地产项目年内交付结转规模提升；公司相关利润指标同比下降，主要源于项目结转毛利率下降，以及公司结合当前市场情况拟对部分项目计提资产减值准备。
金地集团预计2023年度实现净利润7.5亿元到9亿元，同比减少85%到88%。在扣除非经常性损益后，金地集团的净利润也已跌入亏损区间，亏损金额为10.5亿元至12亿元。金地集团解释，报告期内公司房地产业务结转规模减少；为加快销售及现金回笼，根据市场情况动态调整经营及销售策略，公司结转收入的房地产项目毛利水平较上年同期有所下降。同时，金地集团结合当前市场变化对部分项目计提资产减值准备。
两原因“吃掉”利润
亏损榜单中，绿地控股、华夏幸福去年的预期亏损规模分别为70亿元至90亿元、61亿元至90亿元，首开股份、华侨城A预计的最低亏损金额也在50亿元以上。
绿地控股2023年度的营收规模高达3600亿元，但依然没有改变公司出现2015年重组上市以来首次亏损的窘境。绿地控股称，公司拟计提资产减值准备110亿元到130亿元，其中主要为房地产存货跌价准备，这是导致亏损发生的核心原因。
首开股份、华侨城A两家企业则进入连续第二年亏损，原因同样是“毛利率下降”以及“计提存货跌价准备”。
中指研究院企业研究总监刘水向记者介绍，近年来，土地成本上升，地价占房价比呈波动性上涨趋势。2023年市场仍在探底中，部分房企在土地市场旺盛时期购买的土地成本偏高，这部分资产在当前的市场下可能造成实质性亏损，企业不得不计提相应减值准备。
除了对存货计提跌价准备之外，不少房企还对投资性房地产公允价值、应收账款等会计科目进行计提。中南建设即表示，公司房地产业务全年竣工规模增加，收入有所提高，但建筑业务收入回款和收入确认困难增加，减值准备有所上升，因此公司全年仍体现亏损。
此外，一些出险房企还正承担着债务化解、融资困难带来的亏损。华夏幸福透露，为化解公司债务风险，加快促进公司有序经营，公司将部分变现能力强的资产予以出售，相关交易亏损对当期业绩造成了较大影响；同时随着公司债务重组工作的持续推进，整体资金成本持续降低，但债务存量金额仍然较大；且当期利息资本化率极低，财务费用仍处高位。
少数企业逆势增长
虽然房地产市场处于调整之中，不过在披露业绩预告的房企中，仍有14家宣布实现了净利润的逆势增长。该类房企或者规模相对较小，受单个项目结算影响较大，或者获益于其他业务板块，还有企业获益于重整。
京基智农预期2023年度净利润为15亿元至17亿元，比上年同期增长94%至120%。京基智农解释称，报告期内公司房地产项目交付数量较上年同期大幅增加，结转销售收入及利润相应大幅增长。需要注意的是，京基智农目前已经将房地产定位为支持型业务，公司着力发展生猪养殖等产业。
荣盛发展2022年度亏损高达163亿元，公司预计2023年度实现盈利4亿元至6亿元。荣盛发展解释，2023年全年公司努力实现了重点项目的交付，较上年同期，项目交付数量增加较多，从而使2023年全年销售收入和销售利润均有所增加，同时公司降费增效工作取得了阶段性成效。
荣盛发展也在谋求新的思路。2023年6月9日，公司披露了重组预案，拟以发行股份购买资产的方式收购荣盛盟固利，标的公司主要从事新能源汽车用锂离子动力电池、储能用锂离子电池及锂离子电池关键材料的研发和产业化。
*ST新联则通过重整交出了一份扭亏为盈的成绩单，公司预计盈利3亿元至4.5亿元。*ST新联在2023年12月29日“压哨”完成重整，形成约25.9亿元至38.8亿元债务重整收益，上述重整收益计入当期非经常性损益。重整完成后，*ST新联的资产负债结构得到显著改善。
需求端成关键
整体来看，在楼市销售冷清的背景下，房企大规模的利润修复难以出现。楼市需求端的表现，是预判房企业绩表现最直观的晴雨表，也是当下政策的着重发力点。
广发证券分析师郭镇在最新研报中指出，后续房地产市场的基本面表现及企业盈利修复能力较大程度上取决于房价表现，真正能够做到穿越周期的企业，在行业量价关系变化之后，将具备极强的发展潜力，推荐关注后续政策推进方向及对房价等核心指标的影响效果。
刘水则呼吁关注销售表现。他表示，近两年市场超预期下行，对销售毛利率形成较大压力，随着这部分销售资源逐步转入竣工交付，短期内结转业绩承压。未来，随着销售市场探底复苏，房企盈利水平将逐步进入利润修复进程。
2024年以来，以上海、广州、苏州为代表的高能级城市已经逐步放开限购政策，舆论对北京、深圳等一线城市跟进放开的期待较高。
1月27日，广州放松限购。郭镇认为，广州此次鼓励投资性需求，力度超过2014年，有助于打通置换链条，对当前低迷的基本面有一定的提振作用。
当时，越秀地产内部人士向记者透露，该司旗下的江湾・和樾推出的122~188平方米大户型住房，这个周末看房量比以往周末增加了一倍。中介方面也透露，新政策推出后，前来咨询的客户数量确实有明显的提升，但成交增长还尚不明显，政策落地需要一个过程。
据中指研究院最新提供的数据，2024年1月，TOP100房企销售总额为2815.3亿元，同比下降33.3%，较去年同期降幅扩大1.6个百分点。销售额超百亿房企7家，较去年同期减少6家；超五十亿房企8家，较去年同期减少1家。
