作者：大眼楼管/半隐
昨天晚上，中国金茂控股集团股份有限公司（下文简称“中国金茂”）公告表示拟发行公募REITs，为其融资工具箱再添一员大将。
也在近日，公司的全资附属公司上海金茂就出售金茂（北京）置业有限公司100%股权，与渤海润泽订立产权交易合同。而金茂北京置业的主要业务便是持有金茂北京威斯汀大饭店，预计会为公司带来12.69亿元的除税前收益。这已不是近期第一次有房企出售酒店了，就在前一段时间华侨城亚洲挂牌上海宝格丽酒店同样引起热议。
上半年毛利、归母净利润大幅降低 房地产销售承压
从公司前三季度累计销售情况来看，签约销售金额为109.5亿元，签约销售面积约为6，092，134.95 平方米，分别交去年同期下降了0.44%和增长了9.97%。由此估算出今年前9个月的销售均价约为17974元/平米，同比降幅为9.46%。而通过半年报来看，公司持作出售物业的余额为266.89亿元，较去年同期286.69亿元，存量有所下降。“造血”能力的下滑，使去存量仍有一定挑战，销售端承压。
公司上半年实现总收入268.41亿元，较去年同期的287.45亿元，降幅为7%。其中城市运营及物业开发业务收入为221.84亿元，同比下降约11%；商务租赁及零售商业运营业务收入为8.92亿元，同比上升约24%；酒店经营业务收入10.69亿元，同比上升约109%。进一步从毛利来看，公司上半年毛利总额为44.44亿元，较去年同期的62.25亿元，降幅达到了约28.62%；而3大业务的毛利率分别为11%、83%和50%，同比变化了-8%、-1%和16%。而在国内旅游市场逐步恢复、酒店经营向好的情况下，选择出售旗下一家五星级酒店也一定程度上反映了公司对于补充现金流和营运资金的需求。
就归母净利润来说，上半年为4.33亿元，较去年同期25.71亿元，大幅下降了83.16%，不足去年的1/5。而少数股东损收益为13.41亿元，下降幅度也仅为14.15%。从资产负债表来看，上半年少数股东权益为673.80亿元，较去年同期的603.51亿元增长了70.29亿元，占所有者权益总额的约60%。其主要由于公司的合作开发模式、作为权益工具的永续债的发行、非控股股东注资等原因。
“借新还旧”短期负债占比仍较高 利息偿付压力有所进增长
公司上半年的短期有息负债约为177.89亿元，去年上半年的余额为280.59亿元，同比下降了102.7亿元。上半年公司现金及现金等价物余额为329.19亿元，较去年同期328.87亿元增长了0.32亿元，基本维持不变。上半年现金短债比为1.85，同比提高了0.68。在货币资金（剔除受限部分资金）略有增长的情况下，公司如何做到将短期有息负债的规模缩小了超过1/3呢？主要途径便是通过多元化的融资方法进行“借新还旧”。
以半年报披露的为例，在今年2月公司发行17亿元公司债券，在3月、4月和7月分别发行银行间市场中期票据5亿元、25亿元和25亿元；同时，以金茂大厦为基础资产，注册总储架规模为人民币100亿的碳中和CMBS产品，并在3月和4月分别发行了30亿元和35.01亿元。
其实在下半年，公司还有进一步的发债计划。通过上海证券交易所的债券项目信息平台公布的信息，公司拟发行的不超过50亿元的小公募债券“中国金茂控股集团有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券”，项目状态已于今年10月14日更新为“终止”。关于募集资金用途，公司募集说明书上表示，拟用于偿还发行人及其附属公司境外有息负债。具体终止的原因公司暂未做进一步披露，到底是因为有条款需要调整、金额或利率有所变化或是其他原因还有待进一步验证。
多次进行融资虽可以一定程度的解公司燃眉之急，伴随着的也是利息偿付的压力。根据公司披露，上半年的融资成本为14.49亿元，较去年同期的13.55亿元增长了7%。同时，在不断“借新还旧”下，通过筹资活动现金流发现，公司上半年新增银行贷款和其他借款为483.86亿元，而赎回永续资本工具、偿还银行贷款和其他借款、已付永续资本工具分派合计为528.77亿元，之间仍有44.91亿元的缺口，后续同样需考量现金流及流动性风险。
从目前的资本结构来看，根据Wind数据库，公司的短期和中长期债务的比例上半年为60%/40%，去年同期为66.28%/33.72%。公司通过不断用新债还旧债来将流动性负债转换为中长期负债，短期负债有所下降，但比例依然较高。尽管上述的50亿公司债券方案已经终止，此项终止的发债计划及昨晚公告拟发行的REITs也一定程度上说明公司对于目前的债务结构可能会有进一步的调整。
