今年启动的不动产私募投资基金试点，被业内认为是中国不动产私募股权基金发展的新起点。
“我国不动产私募股权基金发展的历程，从2000年初房地产私募基金的探索，到不动产私募基金的转变，这说明行业正在迈向新的发展阶段。”在近日由上海市国际股权投资基金协会(SIPEF)主办，上海市国际股权投资基金协会不动产分会承办的“2023 SIPEF·中国不动产基金投资管理年会”上，上海市国际股权投资基金协会理事长、金浦投资总裁吕厚军如是表示。
在此次年会上，与会嘉宾共同探讨不动产投资的新趋势与新机遇。业内人士表示，中国大部分地产基金公司最缺的一课是资产管理，未来应补上资产管理能力这一短板。
鼓励与支持
不动产私募投资基金发展
今年2月，证监会启动不动产私募投资基金试点，允许符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金，引入机构资金，投资存量住宅地产、商业地产、在建未完成项目、基础设施，促进房地产企业盘活经营性不动产并探索新的发展模式。同时，中国证券投资基金业协会发布《不动产私募投资基金试点备案指引(试行)》，自2023年3月1日起施行，意味着不动产私募投资基金试点工作正式启航。
在吕厚军看来，不动产私募投资基金试点启动，基金业协会在私募股权投资基金框架下，新设“不动产私募投资基金”类别，试点投资范围几乎涵盖了大部分不动产类别的资产，这为推动不动产私募基金的发展提供了重要政策保障。
不动产私募投资基金与传统股权投资存在哪些差别？在中联前源不动产基金管理有限公司总经理何亮宇看来，不动产基金和股权基金的重要差别在于股权基金是投资驱动业务，看好一家企业从而投资它，但对不动产私募投资基金而言，是投资驱动还是企业融资驱动，相对比较模糊。
何亮宇表示，日前发布的《私募投资基金监督管理办法(征求意见稿)》，整体对私募基金行业收紧，2万多家私募基金预计未来会大量被清理，可以说监管部门在用牌照机构的监管思路在监管私募基金行业，“但在行业监管收紧同时，征求意见稿在类别中专门把不动产基金列出，这是第一次部门规章里将股权基金行业专列两类——创业投资基金和不动产投资基金，且明确了准入条件、门槛等，可见对不动产私募投资基金的发展是鼓励和支持的。”
最新有消息称，包括鼎晖投资、深创投不动产基金、高和资本等在内的10家机构已成为不动产私募投资基金管理人，且有产品备案。不过，并未看到官方消息发布。
不动产私募投资基金
应专注不动产股权投资
不动产私募投资基金在境外成熟市场已成为重要的投资品类。在我国试点不动产私募投资基金前，我国一些私募机构已设立投向商业地产、基础设施的私募基金，并在基金业协会备案，逐步积累不动产投资运作经验。
截至2022年末，存续私募股权房地产基金838只，存续规模4043亿元，存续私募股权基础设施基金1424只，存续规模1.21万亿元。
在试点正式启动后，不动产私募投资基金行业应如何发展？
“面对复杂多变的市场环境，如何保持行业的稳健发展是各不动产投资相关机构需要认真思考和解决的重要问题。”吕厚军说，“随着私募股权行业的发展与存量不动产资产价值的凸显，不动产基金也在不断地变化和转型，为了适应这些变化，需要不断地进行改革和创新，以提升自身的竞争力，适应市场的变化的需求。”
与会机构认为，不动产私募投资基金属于投资机构的一类，未来不动产私募投资基金应做好产融分离、专注不动产的股权投资。
“对于中国大部分地产基金公司而言，成长经历较短，大部分聚焦在住宅领域放债，未来真正要做股权投资，最缺的一课是资产管理，未来长期要补的课可能是资产管理能力。”何亮宇说。
值得一提的是，不动产私募投资基金被认为是建设多层次不动产投资信托基金(REITs)市场的关键一环，是Pre-REITs市场的关键参与者。不动产私募投资基金可通过收购尚未达到公募REITs发行标准的资产进行孵化，当资产达到发行公募REITs要求后进行打包发行。
建纬律师事务所副主任宋仲春表示，随着公募REITs市场的发展，有望进一步打通和完善不动产私募投资基金“募、投、管、退”路径。
